土地の探し方 場所を決める

予算が決まったら場所を探しましょう。その際に我が家はこの時に建築をお願いする所も、一緒に探していました。
建物も平行して検討しないと、予算の総額がある程度決まっているので、土地にどれだけの予算を取れるかが不明だからです。
利便性が良く、災害も少なく、資産価値が高く、そして将来的に価値が下がりづらい場所。
誰しもがそんな場所を希望しますが、全てを満たす場所は中々出てこず
限られた予算の中で、全ての希望を満たす土地は出てこないと言っても良いでしょう。

優先順位を決める

建物か土地か

我が家は

  • 建物の大きさや仕様を落としてでも利便性や価値が下がりづらい、将来的に資産価値があるような土地を探す
  • 無理である場合、マイホーム自体を諦める

と決めていました。マイホームを持つこと自体がリスクになる。
その場所に縛られ、そうそう動けなくなる。万が一の事や老後も見据え、売却することも考えなければならないからです。
将来的にその土地がどうなるかは、将来にならないと不明ですが、老後も住める住環境を選びたいと多くの方は思うはず。
土地の資産価値が落ちていなければ、売却しマンションへうつることや
利便性が良ければ人に貸す事など、いろいろな選択が可能です。
そう言った考えから、土地を優先させました。

市町村を決める


他の市や他都道府県まで検討すれば、当然選択肢は増える。
我が家も他の市までは検討しましたが、今の市で探す事にしました。
理由は

  1. 勤務地が今住んでいる市だから
    誰だって通勤時間を伸ばしたくないと思うはずです。過去に電車で乗り換え3回、1時間半かけて通勤していましたが大変でした。
    毎日無駄に時間がかかり、人が多く座ることはおろかつり革を掴めないこともありました。当然疲れますし、通勤時間中は何も出来ません。
  2. 周辺の市も土地価格は変わらないから
    隣の市に至っては、今の市より相場が少し高い。他は同じか少し安い程度でした。
  3. 住み慣れているから
    我が家にとって、優先順位は低く、他へ行くことは抵抗がなかったのですが、選べるなら、住み慣れている所で住みたいと思う人が多いかと思います。

防火、準防火地域を避ける

防火、準防火地域だとサッシの価格が上がる。大体100万上がると見ておいてくださいと言った回答が多数でした。(2階建て、大きくない土地で検討)
更にサッシの性能が下がり、選べるサッシも限られます。現状国内サッシではエクセルシャノンやYKK、リクシルのサッシが採用されることが多い印象です。

準防火地域ですと、一条工務店の防火サッシが、他サッシメーカの防火サッシと比べて性能がかなり良い。準防火地域で高いサッシ性能を求めるのなら、一条工務店しか選択肢はありません。
準防火地域は、利便性の高い地域は該当することが多い。私が住んでいる都道府県でも全部の市の内、半分以上が全域、防火または準防火地域です。勿論住んでいる市もそうで、隣もその隣もそうです。
避けようとすると、離れた市が対象になり、通勤に車かバイクが必須で、2台も必要になり通勤も1時間~になる。

当時は車を1台所有しており、もう1台軽自動車を所有し維持費と買い替えを考慮すると年間30万、30年で900万程の必要です。
土地の単価は下がりますが、車が必須で車の維持費がかかるようになります。
車が不要な場所に住めば、家にかけることが出来るお金が増えます。

駅からの距離

駅に近いほど金額は高く、利便性が良くなる。基本的に、土地の価格も下落しづらいと言えると思います。近いに越したことはないが、金額がかなり上がります。
査定によると、徒歩10分以内で探すと良い印象受けます。この徒歩距離は1分80mで計算されており、駅の敷地の端からの時間で改札までの時間ではありません。
なおかつ、信号や踏切、高低差は考えられていません。

我が家は駅からの距離を最優先にしました。売却することや転職する可能性を考えると
駅から近いほうが良いのは明白だったからです。
私が探していた地域の相場は駅から

  • ~5分 坪100万
  • 5~10分 坪80万
  • 10~15分 坪65万
  • 15~20分 坪50万
  • 20分~ 坪50万以下

という相場でした。勿論道路付けや、道路幅、方角によって前後します。
プラスになる要素として
・全面道路が広い、角地や南向き等
マイナスになる要素として
・旗竿地、北向き等があります。
相場を知って正直、高すぎると思いました。
駅チカでの更に1種低層地域となると、坪120万前後、しかも出てくる土地が35~40坪あたりが多いとのことで、土地だけで4000万を超えてくる。
建物を建てると、諸費用込みで7000万近くなり、とても買えない。希望の10分以内でも30坪で2400万、建物諸費用込で5000万を超える。

これも買える額ではなく、徒歩10分以上を考えました。実際に歩いてみることをおすすめします。
家を買うと、その場所から動くことが困難になります。
出来れば春夏秋冬の四季+梅雨の雨を考えておくと良いと思います。

当時は食後にウォーキングをしていたのもあって、実際に駅をスタートとして徒歩20分圏内を歩いてみると、15分程度であれば歩けそう。
20分はウォーキングでは余裕、毎日通勤はなんとか歩けそうだが、厳しそう。
夏以外はまだ良いが、夏だと汗だくになってそう。徒歩15分以内=自転車で5、6分というのもあり徒歩15分以内、最悪20分以内で検討することにしました。

階建て

平屋が建てられるなら、平屋が良いと思っていたし、今でも平屋が良いと思いますが最低でも35~40坪程度は土地が必要になります。
夫婦2人だけや角地であれば、もう少し小さくても良さそうだが、売却を考えると、売りにくくなると思います。
平屋は2、3階建てより屋根と、基礎の面積が大きくなり建築価格が上がる。以上より平屋は諦めました。

3階建てにすると土地の必要面積は小さくなりますが、移動が大変です。老後を考えると2階建てが良い。
3階建ての場合はエレベータ設置を検討しておくべきだと思います。

大きさを決める

ここまで決まると予算が決まっているので土地の大きさがおおよそ決められます。
ここで建物にどれだけかけるかは、工務店と相談しておかないと
そもそもの土地の価格を決めることが出来ませんので
並行して進めておくべきです。
我が家は
・徒歩15分以内であれば、2階建てがギリギリ建てられる22~24坪くらいにせざるを得ません。
・徒歩20分以内であれば、30坪程度でも良さそうです。
となりました。

住環境を考える

  • 老後を考えるとスーパー、病院、バス停が近いほうが良い
  • 子供の事を考えると、学校、保育所が近いほうが良い
  • 道路幅は広いほうが良い、ただ主要道路は避けたい
  • コンビニも近いほうが便利だ
  • 間口が広いほうが良い、出来れば角地が良い

全てを満たす土地はなかなか出てきません。予算が決まっているのであれば尚更です。
ただ道路付けや間口は優先して考慮するべきだと思います。プランに影響するからです。

住環境を考えるにあたって、住みたい、出てきた土地の極周辺の住環境も検討しておいた方が良いと思います。
周りに住んでいる人に聞ければ一番良いですが、中々難しいかと思います。
そういった場合、実際に周辺を歩いてみることをおすすめします。
日によって変わるでしょうし、また昼と夜とでは見え方も変わってくるでしょう。

我が家の優先順位と結論

駅からの距離を優先し、2階建てとなると徒歩15分以内で22~24坪となった。これ以上大きいと建物にかける費用が捻出できません。
我が家の場合、土地の大きさがかなり限定的で時間がかかることが予想されました。実際、希望の土地を見つけるまで1年半以上かかりました。
徒歩時間と大きさだけに絞って探していましたが、1年半の内、4件程度しか出てきませんでした。
あまりに出てこないので一時期、建売や条件付きまでを考慮していました。そうすると、3倍ほどで出てきました。

不動産屋さんに相談した結果、我が家が考えている土地の予算は相場から離れておらず
大きさも、対象地域では出てくる場合がある。
大きさが決まっているので、待つしかない。
といった状況でした。

・注文住宅をやめて建売を買うか
・それとも待つか
我が家は待つことを選択し、結果年単位にはなりますが、妥協点はありますが
予算内に納まる土地を購入することができました。

すぐ動けるようにしておく

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良い土地や安い土地はすぐ売れていきます。探している中で、駅から徒歩10分以内、相場より3割以上、700万程安いという土地がありました。
勿論即日見に行ってもらうと、上の絵のような土地で行き止まりかつ、道路の半分の間口、大きさが28坪程でした。生活道路も4m程が続いおり
車の侵入を考えると途中で転回出来ません。そして敷地が大きくないので、敷地内での転回も考えにくい。
ただ安いのは間違いなく、午前中に見にいってもらって、即日売れていました。

良い土地は取り合いになります。早いもの勝ちのである為
自身で優先順位をつけて良い土地を見つけたら、すぐ動けるようにしておくことが大事です。