土地の探し方 不動産屋で探す

希望のエリアが決まったら、不動産屋へ行って、予算や土地の大きさ、間口、道路付けや方角等の希望を伝えるだけです。
全ての希望を満たす土地はほぼ出てきません。
希望が多い場合なかなか出てこないので、優先順位をつけ探すべきです。

不動産屋さんとレインズ

不動産屋はレインズという、不動産業者同士のネットワーク情報共有システムを見ることができます。
一般媒介契約を除いて、レインズへ物件登録する法的義務があります。一般の方は閲覧不可で、会員登録している不動産会社だけが閲覧可能です。
不動産屋に行くとレインズで物件を探して紹介してくれます。

実際にレインズの画面を見せながら、紹介してくださるところもありましたが、ネットに載っている物件とほぼ変わらない場合が多かった印象です。
まれにネット未掲載ないし掲載前の物件もありました。

聞いてみると、「今はレインズに載っているものとネットに載っているものに大差はない。
我々も希望地域を毎日見ているわけじゃないし、お客さんの方が早いことが多々ある」といった答えでした。
ネットに載っているのと変わりがないなら不動産屋へ行く意味が薄れそうですが、行く意味は大いにあると思います。

レインズ掲載前の物件を紹介してくれる場合があります。
実際に、◯◯地域で土地が出てきそうですと、売却契約直前か直後の物件を、いくつか紹介していただいた事もあります。

複数の不動産屋を使うべきか

色々な意見がありますが、私は複数の不動産屋にお願いしました。1社にした方が良いと言う理由の中に、その地域の地主に聞いたり
同業他社に土地がないか相談し、その時に他でも探していることが分かってしまう。他社で決まる可能性があるので、本気になって探してくれない。と言う内容です。

不動産屋で土地を探す際、地主に聞いたり、同業他社に聞く場合があるかと聞くと「無い」と言った回答や、「大きい土地の場合はあるが、基本無い」という回答ばかりでした。
私の場合土地が大きくなく、ぶっちゃけそこまでやらないといった回答もありました。
社の方針や営業マンのスタンスにもよるでしょうが、私が使った大小含めて、全ての不動産屋ではそういった回答でした。

複数社使い、全てではありませんが、多くの所から新たにでた物件の紹介を受ける事ができましたし、複数社に聞いたデメリットは私には感じられませんでした。

直接出向く


大きな金額になりますので、担当してくれる営業マンの人となりも知る為、必ず出向いて希望を伝えましょう。
またとりあえず探してる、買える確実性がなさそうと判断されると、連絡がなくなります。
仮審査を通す必要はないと思いますが、借入先を決めて、ローンが通りそうか相談をしておくべきかと思います。

我が家の場合、諸事情で団信が通らない可能性があった為、団信だけ先に出し、通るかどうかを事前に調べていました。
団信で駄目になってしまった場合もそれなりにあるらしく、希望の団信の告知事項に該当しないかを調べておいても良いかと思います。

団信は借入先にいけば、告知をもらえます。特に手厚い団信、就業不能付き等にすると引受先で微妙に告知事項が異なっていましたので、手厚い団信にしたい場合はより注意が必要です。
また借入先にいった際、収入や借入状況から予算通りの借入ができるかを判断してくれます。
希望のエリアが決まっていて、住宅ローンも問題なく通り、団信も問題ない、そう伝えることが出来れば買う気があると判断され、連絡がなくなることはないと思います。

 紹介があったら早めに返事をする

実際に物件の紹介があった場合、返事がないのは当然ですが、返事が遅い場合も買う気がないと判断されるそうです。
本当に検討している場合、希望の物件が出てくれば、すぐ現地を見る等やはりアクションは早いものだと思います。遅いと今後、後回しにしてしまうとの事でした。

ハウスメーカや工務店

土地情報量は不動産屋の方が圧倒的に多く、探すのは不動産屋で探すべきでしょう。ただ、私が行った中の工務店で注文住宅兼分譲販売も行っているところがありました。

今後分譲予定の所で、1区画だけ注文で請け負えないか聞いてみたり、大きい土地を分筆して、片一方は分譲でだして
片一方を注文でと、そういう探し方もできますよといった提案もありました。やってくれる所は限られるとは思いますが。

必然的にその工務店で建てることになりますので、建てる先が決まっているのであれば選択肢が増えますね。

プロに土地をみてもらう


ハウスメーカーや工務店へいった際、「契約前に必ず土地を教えて下さい、見に行きますので」と言われました。建築の際、費用がかかる土地もあります。
地盤改良の他、土留や擁壁が必要だったりすると場合によっては、かなり高額になる場合もあります。

実際に私が購入した土地は境界線にブロックが6段積んであり、1.2mを超えていたので、1段斫るか控え壁を設ける必要がありました。
土地の大きさがあまり大きくない場合、控え壁は邪魔でしかないので、斫る事を考えましたが
境界線上にブロックがありお隣さんとの共有になるので、許可が必要でした。事前にお隣さんと交渉してもらっておけば

その後建築の際、トラブルになる可能性を減らすことが出来ると思います。

建築条件外し

建築条件付きの土地といった売り方があります。建てる所が決まっていて、建物の仕様はその建てる先によります。建ててから売るのが建売で、売ってから建てる売建と言われることもあります。
建築条件付きは自由設計と謳っている所をよく見かけますが、建売レベルで間取りの小変更しかできない、クロスの変更程度から、注文住宅さながらの所まであります。

そういった条件がついている所で条件を外せる場合があります。全てが全て外せるわけじゃないし、外す際費用がかかります。
建築条件付きは多くの場合、土地の値段だけで掲載されていることが多いかと思いますが、土地の値段が相場もしくは相場より安い事が多いです。
土地だけで売ると利益がないので、条件を外すにしても利益が出るよう追加で費用を求められます。

目安として土地金額の1割もしくは土地が小さい場合、200万~程度です。

まとめ

不動産屋さんも人間で、レスポンスが無い人や遅い人、相場からかけ離れている要望や、困難な要望、折角苦労して見つけても買えそうにない人等にはやはり動いてくれません。
本気度が分かれば動いてくれる不動産屋さんはいます。前述した、直接出向いて、ローンも問題無く、レスポンスも良い。そして、長期間に及んだ場合は、たまに顔を出してみる。
自分から懇意にすれば、懇意にしてくれるはずです。